Certificat de localisation: Servitudes apparentes, droit de passage et empiètements

Publié le Mis à jour le

Bonjour,

Nous retrouvons ce matin Réjean, Arpenteur géomètre. Nous l’accompagnons sur le terrain avec son équipe qui prend les mesures du terrain et des bâtisses afin de réaliser un certificat de localisation.

 Dans cette vidéo, nous constatons avec Réjean des servitudes apparentes, un droit de passage et un empiètement.

Voici les définitions de ces 3 termes :

Servitude  apparente: Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier, bâti ou non pour l’usage ou l’utilité d’un bien immobilier, appartenant à un autre propriétaire. Une servitude apparente peut se constater visuellement sur le terrain visé.

Droit de passage: Droit accordé par la loi au propriétaire d’un fonds enclavé (ou fonds dominant) de passer sur la propriété du fonds servant pour accéder à sa propriété.

Empiétement: Forme d’intrusion physique dans une propriété à partir d’une propriété adjacente.

Et n’oubliez pas qu’une servitude est un droit réel, c’est-à-dire que c’est un droit rattaché à la propriété. En tant qu’acheteur il sera bien important de vérifier le certificat de localisation pour constater s’il y a des servitudes apparentes ou non rattachées à la propriété.

N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions ou remarques.

Bonne fin de semaine.

Benoit Maunie, Montréal, +1 514 816 7963.

4 réflexions au sujet de « Certificat de localisation: Servitudes apparentes, droit de passage et empiètements »

    diane seguin guerette a dit:
    14 février 2011 à 19 h 51 min

    Bonjour,
    J’ai faite l’achat d’un terrain et le certificat de localisation n’indique aucun droit de passage parcontre il a une propriété (maison existante) et un terrain vacant d’ou les propriétaires passent sur mon terrain. Ces propriétaires passaient sur le terrain avant que j’y fasse l’achat. Au moment de l’achat, les deux propriétaires ont été avisé qu’il n’avait pas de droit de passage mais bon… ils ont dit qu’ils étaient là avant nous et que cela fait plus de 15 ans qu’ils passent. La matrice de la municipalité indique qu’il n’a pas de chemin sur mon terrain, parcontre, les gens passent. Que dois-je faire pour régler cette situation sans engendrer des couts? J’ai trouvé un vieux document qui date de 1969 qui indique ou est le droit passage mais ce droit de passage n’a jamais été fait. Merci

      benoitmaunie a répondu:
      17 février 2011 à 16 h 31 min

      Bonjour Mme Guenette,

      Voici la réponse de Réjean Archambault, arpenteur géomètre de metier:

      Pour répondre a Mme Guenette, je dois spécifier qu’un certificat de localisation est la représentation de l’opinion d’un arpenteur-géomètre tant qu’a la situation et la condition actuelle d’un bien-fonds par rapport aux titres, au cadastre ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter.

      Concernant les droits de passage ou servitudes, ils sont habituellement publiés c’est-a-dire qu’ils ont fait l’objet d’un acte notarié et publié au bureau de la publicité des droits. Normalement le notaire ainsi que l’arpenteur-géomètre n’ont aucune difficulté a les repérer. Le travail de l’arpenteur-géomètre est de positionner l’assiette du droit alors que celle du notaire est d’établir la nature du droit.

      Lorsqu’il existe un passage apparent l’arpenteur-géomètre devrait en faire mention, cependant il est difficile voir impossible de le détecter si le passage est intermittent et sans laisser de trace.

      Les juristes vous dirons qu’une servitude ne se prescrit pas, peu importe le temps écoulé.

      Pour faire valoir vos droits vous pouvez signifier a vos voisins vos prétentions, placer une clôture pour empêcher le passage, en dernier recourt faire appel a un avocat.

      Bonne réflexion.

    Louise Chiasson a dit:
    15 mai 2011 à 15 h 42 min

    J’ai acheté un terrain avec ma belle soeur, dans le but que nous puissions nous construire un chalet ou une maison, nous avons divisé ce terrain. Le dit terrain était grevé d’une servitude de passage sur un terrain qui appartenait à un propriétaire et qui également avait fait une rue ou chemin avec des servitudes pour pouvoir permettre à tous les propriétaires de ce rendre sur leur lot. L’arpenteur à coupé le chemin et maintenant je n’ai plus la servitude commune parce ma belle soeur a acheté une partie de ce lot ce qui a eu pour effet de me couper l’accès au chemin, L’arpenteur avait- il le droit de coupé le chemin et de me priver de cette accès?. Le notaire me confirme que je possède toujours ma servitude mais elle ne figure pas sur les papiers de l’arpenteur qui refuse d’admettre son erreur.

      benoitmaunie a répondu:
      17 mai 2011 à 16 h 37 min

      Bonjour Louise, voici la reponse de Réjean Archambault, arpenteur-Géomètre a Montréal: Concernant le commentaire de madame Louise Chiasson: Tout d’abord mentionnons que les servitudes font l’objet des articles 1177 et suivants du code civil du Québec, comme les servitudes sont une question de droit, la personne la mieux placée pour confirmer l’existence de celle-ci est votre conseiller juridique qui est le notaire. Cependant l’arpenteur-géomètre est la personne qui pourra indiquer notamment la position et la dimension de celle-ci en autant que ladite servitude soit correctement décrite et publiée au bureau de la publicité des droits. Advenant une mauvaise inscription, ou une omission votre notaire sera encore la personne pour faire les correctifs. L’arpenteur-géomètre n’est pas un juriste, il n’enlève pas ou ne donne pas de droit, il mesure , dimensionne et positionne celui-ci.

      Les travaux du notaire et de l’arpenteur-géomètre sont souvent complémentaires, dans votre situation je crois que vous devriez provoquer une discussion entre le notaire et l’arpenteur-géomètre.

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