Bonjour nous retrouvons aujourd’hui Julien Chaumont, courtier hypothècaire à Montréal.
Julien nous explique aujourd’hui comment sont calculées les pénalités que l’on doit payer à sa banque quand on ne va pas au bout de son contrat (remboursement anticipé ou renégociation de son hypothèque).
Nous voyons donc les deux systèmes de calcul (le différentiel de taux et les 3 mois de pénalités d’intérêts) dans le cas d’un taux fixe et d’un taux variable.
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Nous retrouvons aujourd’hui Steve Samson, Notaire à Montréal.
Steve nous explique ce qu’est un certificat de localisation et ce que lui apporte ce document en tant que Notaire.
Le certificat de localisation est un document clef pour une transaction réussie. Le notaire va notamment vérifier la superficie de la propriété ainsi que les différents droits ou vices qui grèvent cette propriété (servitudes, vues illégales, empiétements…).
En règle générale, un certificat de localisation est valide 10 ans à moins que des transformations majeures ont été faites (faire attentions aussi à la réforme cadastrale).
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Nous retrouvons aujourd’hui Yvan Beaurivage, planificateur financier à Montréal.
Nous abordons ensemble le thème de la taxation sur le gain en capital lors de la vente de notre résidence principale et secondaire.
En tant que propriétaire occupant , nous ne sommes pas taxés sur la plus value éventuelle faite lors de la vente de notre résidence principale.
Lors de la vente de notre résidence secondaire, nous sommes par contre imposés sur le gain en capital. 50% de ce gain sera rajouté au revenu imposable de l’année en cours.
Le gain en capital est la différence entre le prix de base réajustée (prix d’achat + amélioration sur la propriété) et le prix de vente.
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Bonjour, nous retrouvons aujourd’hui Réjean Archambault, arpenteur-géomètre à Montréal.
Réjean nous rappelle ce qu’est une vue illégaleet quelles sont les solutions que l’on peut envisager.
Voici la définition d’une vue illégale (code civil):
Art 993. On ne peut avoir sur le fond voisin de vues droites à moins d’un mètre cinquante de la ligne séparatrice.
Cette règle ne s’applique pas lorsqu’il s’agit de vues sur la voie publique ou sur un parc public, ou lorsqu’il s’agit de portes pleines ou à verre translucide.
Art 994. La distance d’un mètre cinquante se mesure depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture est faite et perpendiculairement à celui-ci jusqu’à la ligne séparatrice. S’il y a une fenêtre en saillie, cette distance se mesure depuis la ligne extérieure.
Solutions:
Premièrement, si on tient à conserver la fenêtre en vue illégale sans la modifier, lorsque les voisins affectés sont consentants, on peut créer une servitude de vue chez le notaire qui sera enregistrée au bureau de la publicité des droits.
Ensuite, si on ne tient pas nécessairement à conserver la fenêtre en vue illégale et si la municipalité et le code du bâtiment le permettent, on peut modifier la fenêtre en la remplaçant par une fenêtre en verre dormant ou en verre givré fixe qui ne s’ouvre pas et qui ne laisse que passer la lumière. Finalement, on peut tout simplement condamner cette fenêtre de façon permanente.
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Nous retrouvons aujourd’hui Steve Samson, Notaire à Montréal. Steve nous parle des différents calculs qu’il effectue pour une transaction immobilière afin de calculer la somme due par l’acheteur et déterminer le profit net du vendeur.
Pour calculer le montant que devra apporter l’acheteur au moins 48 heures avant la signature, le notaire prend en compte différents éléments: le montant de l’hypothèque, s’il y a eu un dépôt de garantie versé ou pas et les ajustements.
Pour déterminer le profit net du vendeur, le notaire part du prix de vente auquel il soustrait les éléments suivants: Hypothèque à rembourser, pénalités sur cette hypothèque si applicable, facture arpenteur géomètre pour nouveau certificat de localisation, facture de courtage immobilier, frais de notaire , ajustements et éventuels arriérés de paiement pour frais de condo et taxes.
Il est bien important de se rappeler deux choses:
- En tant que vendeur vous récupérez votre chèque que 48 heures après le jour de la signature chez le notaire.
- Si vous vendez pour acheter une nouvelle propriété, toujours prévoir minimum une semaine entre les deux signatures notaires pour être sur de pouvoir récupérer son chèque de profit et s’en servir en tant que mise de fond en respectant les délais.
Nous accompagnons aujourd’hui Fredric Clairoux, designer d’intérieur, sur un de ses projets : Mise en valeur d’un condo neuf dans le vieux Montréal.
Il est bien important d’ajouter des éléments à un condo neuf pour le personnaliser et lui donner de la valeur lors de la revente. Il faut arriver à donner une âme à la propriété et la différencier des autres condos situés dans le même immeuble.
On peut jouer sur les éléments suivants: travailler sur des encastrés, rajouter des points de lumière artificielle, meubler l’espace pour optimiser la circulation, mettre en valeur les éléments de la cuisine (robinetterie, lumières encastrées, couleur des armoires, matériaux de surface), rajouter des points de lumière dans la salle de bain (souvent déficient dans les constructions neuves), aménager et diviser les espaces de circulation telles que les couloirs et entrée).
Un des conseils que nous donne Fredric, est de rester dans des couleurs sobres afin de rendre le travail de mise en valeur le plus neutre possible pour, lors de la revente, toucher un panel d’acheteurs important. On peut bien sur apporter de la couleur sur les éléments amovibles (meubles, tableaux etc…).
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Bonjour, nous retrouvons aujourd’hui Réjean Archambault, arpenteur-géomètre à Montréal.
Réjean nous rappelle ce qu’est un empiètement et quelles sont les solutions que l’on peut envisager.
Voici la définition d’un empiètement: Forme d’intrusion physique dans une propriété à partir d’une propriété adjacente.
On peut trouver aussi des empiètements sur la voirie et des empiétements sur des servitudes publiques de passage (Ex: droit de passage d’hydro Québec) situées à l’intérieur de notre terrain.
Petit conseil: Bien faire attention à l’emplacement de nouvelles constructions telles que cabanon et piscine afin qu’elles n’empiètent pas sur ces droits de passage (bien vérifier son certificat de localisation).
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Serje Clément, inspecteur en bâtiment, nous parle de son métier ainsi que du rôle et objectif de l’inspection.
Serje viendra nous retrouver plusieurs fois dans l’année pour nous faire découvrir les enjeux d’une inspection et nous l’accompagnerons aussi sur le terrain…
Des questions?Des remarques? N’hésitez pas à me contacter.
Je vous présente dans cette petite capsule vidéo les principaux frais liés à l’achat d’une propriété au Québec.
Voici un petit résumé:
-Inspection de la propriété (entre 500 et 800$).
-Frais d’évaluation si nécessaire (autour de 300$).
-Taxe de bienvenue (% basé sur le prix de vente) :
0$ – 50 000$ = 0,5% de la somme qui se situe dans cette tranche.
50 000$ – 250 000$ = 1,0% de la somme qui se situe dans cette tranche.
250 000$ – 500 000$ =1,5% de la somme qui se situe dans cette tranche.
500 000$ et plus=2% de la somme qui se situe dans cette tranche.
-Frais de Notaire (1000-1400$).
-Ajustement des différentes taxes payées par le vendeur le jour de la signature chez le Notaire.
-Assurance habitation, frais de déménagement et d’aménagement.
-Prime d’assurance (0.6 à 2.6% – basé sur le montant du prêt) et taxe de 9% sur cette prime si on est en prêt assuré (on emprunte plus de 80% de la valeur de la propriété).
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions ou remarques.
Ryadh Talamali, conseiller financier dans une grande institution financière à Montréal, nous parle de son métier et de son implication lors d’une transaction immobilière.
Le conseiller financier joue tout d’abord un rôle très important au début du processus d’achat immobilier. Il analyse vos besoins et votre profil afin de déterminer votre capacité d’emprunt.
Cette phase est cruciale car elle vous permet en tant que futur propriétaire de savoir ce que vous pouvez vous permettre d’acheter et à quelles conditions (en n’oubliant pas, hormis le prix d’achat, tous les frais de démarrage liés a l’achat d’une propriété). De cette phase importante découle ce qu’on appelle la pré-qualification qui vous permet aussi de sécuriser un taux compétitif pour un maximum de 6 mois (bien intéressant en ce moment vu la hausse imminente des taux).
Une fois pré-qualifié, vous pouvez donc aller commencer à magasiner sur le marché.
Une fois la maison de vos rêves trouvée et l’offre d’achat acceptée, le conseiller financier validera votre prêt hypothécaire en faisant faire la plupart du temps une évaluation de votre propriété. Il vous demandera à ce moment précis de lui fournir tous les documents et informations nécessaires (situation professionnelle, historique de crédit, encours…) afin de valider votre dossier.
Il faudra bien sur aussi que vous choisissiez avec lui le meilleur produit bancaire qui répondra parfaitement à vos besoins (type de taux, terme du contrat, période d’amortissement, assurance, option de renouvellement et de remboursement anticipé).
Les documents seront ensuite remis au notaire instrumentant afin que celui puisse finaliser la transaction le jour convenu (la signature de l’acte de vente ne peut se faire que si le Notaire a en sa possession tous les documents et fonds nécessaires de la banque).
La financement est un des points essentiels de votre projet et devrait toujours se faire en tout début de processus (avant même le début de la recherche de votre maison).
Cela évite bien des fois des désillusions et surtout vous permet de réussir votre projet dans les meilleures conditions.
N’hésitez pas à revenir vers moi sis vous avez des questions.
Christophe Berthet, agent en assurance, nous parle de l’assurance habitation et des options à bien vérifier pour notre sécurité.
L’assurance habitation couvre deux volets : Assurance des biens immobiliers et mobiliers (meubles et maison) ainsi que la responsabilité civile. Cette dernière nous permet de nous couvrir envers les dommages que l’on pourrait faire subir à autrui.
Le processus de mise en place de l’assurance est assez simple. On demande une soumission à notre assureur en lui donnant les caractéristiques de la propriété. Cela va permettre à notre assureur d’établir un coût de construction qui servira de base au calcul de la prime d’assurance àpayer.
Il est très important de bien assurer notre bien le plus précieux : notre maison. On ne doit absolument pas négliger cela et surtout bien vérifier que les deux options suivantes sont bien incluses dans notre assurance : Le refoulement d’égout ainsi que l’infiltration d’eau par le toit. Ces deux sinistres sont les plus commun au Québec et ne sont malheureusement pas, la plupart du temps, inclus dans un contrat d’assurance standard.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez la moindre question.
Julien Chaumont, courtier hypothécaire à Montréal, nous parle, dans cette première partie, de son travail ainsi que du processus d’obtention du financement pour l’achat de sa maison.
Un courtier hypothécaire est spécialisé dans le financement de projet immobilier. La première étape consiste toujours à une rencontre informelle avec le futur acheteur pour déterminer son profil et ses besoins mais surtout mettre à jour le budget que celui-ci pourra consacrer mensuellement à ses remboursements hypothécaires. L’idée est de vraiment partir de ce budget pour aller ensuite trouver la maison de ses rêves et non pas l’inverse (très logique mais on fait souvent le contraire …).
Puis vient le temps de la pré-approbation hypothécaire (pré-qualification). Le profil du client uniquement est traité par la banque et celle-ci donnera donc son accord pour l’accompagner dans son projet.
Une fois une promesse d’achat acceptée, on rentre cette fois, dans la phase d’approbation hypothécaire. Cette fois on ira chercher le financement pour la propriété visée. La banque donnera donc son accord final après avoir validé le profil du client et vérifier que le prix demandé pour la propriété est bien le prix du marché.
La pré-approbation hypothécaire est très importante car elle permet d’être plus efficace dans sa recherche de propriétés et surtout d’être plus réactif une fois la propriété trouvée. Vous vous retrouverez aussi dans une situation favorable face à un vendeur qui se sentira rassuré par le fait que vous êtes déjà pré-qualifié.
Nous retrouverons Julien plus tard cette semaine qui nous donnera quelques conseils et nous expliquera la fin du processus de financement.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Nous retrouvons dans cette deuxième partie, Julien Chaumont, courtier hypothécaire à Montréal. Julien nous parle aujourd’hui de l’évaluation de la propriété dans le processus de qualification hypothécaire et de la finalisation du dossier de financement.
Il existe deux types de prêt au Québec : Le prêt conventionnel (mise de fond supérieure à 20%) et le prêt assuré (mise de fond inférieure à 20%). Pour un prêt conventionnel, la plupart du temps la banque va faire faire une évaluation de la maison. Dans le cas d’un prêt assuré, une évaluation est rarement faite (L’assureur va valider le prix de la maison en la comparant à des maisons vendues dans le même secteur).
Une fois que le prix de la propriété est validé , une lettre d’approbation sans condition est émise par la banque. C’est cette lettre qui lèvera la condition de financement de la promesse d’achat.
Ensuite, le dossier de financement est finalisé directement par les emprunteurs avec la banque ou le courtier hypothécaire se charge de cette dernière étape.
Pour conclure, la pré-approbation est définitivement l’étape la plus importante du processus de financement : Elle permet non seulement d’enlever du stress au moment de faire une offre d’achat et en plus cela permet aux futurs propriétaires de se prémunir d’une hausse de taux éventuelle.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions ou remarques.
Christophe Berthet, agent en assurance, revient aujourd’hui sur la nécessité de prendre une assurance habitation dans le cadre d’une location.
Il n’est pas obligatoire de prendre une assurance habitation dans le cadre d’une location au Québec. Aucune loi nous y oblige, mais c’est fortement conseillé.
Dans un premier temps cette assurance couvre nos propres biens meubles en cas de sinistre. Et surtout cette assurance couvre aussi notre responsabilité civile. C’est-à-dire qu’elle nous protège et nous couvre contre les sinistres que l’on pourrait faire subir à autrui.
Prenons un exemple concret. Un feu dont vous êtes responsable en tant que locataire se propage dans l’immeuble et endommage d’autres appartements. Les différents propriétaires seront couverts par leurs propres assurances mais leurs assureurs se retourneront contre vous pour rentrer dans leurs frais. Si vous n’êtes pas assuré, il sera de votre responsabilité de rembourser ces frais qui peuvent être considérables (coût de reconstruction et dédommagement).
Ces deux volets de l’assurance (biens meubles et responsabilité civile) sont indissociables.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Mylène Robert, évaluateur agréé dans la région de Montréal, nous parle aujourd’hui de son métier et de son rôle dans le cadre d’une transaction immobilière.
Le but de l’évaluation est de bien sûr déterminer la valeur de votre maison. L’évaluateur formule une opinion objective de la valeur marchande de la propriété.
Pour cela il a recours à 3 différentes méthodes: la méthode du coût (détermination du coût de remplacement à neuf de la propriété en tenant compte de la dépréciation usuelle), la méthode de la comparaison (étude de marché) et la méthode des revenus (cette dernière n’est utilisée que pour des propriétés commerciales et des immeubles à revenus de 6 logements et plus). Pour le résidentiel on utilise les deux premières (coût et revenu) et l’une vient toujours corroborer l’autre.
On fait appel à un évaluateur quand on veut acheter ou vendre une propriété mais aussi lorsque l’on veut faire construire sa propre maison. Les institutions financières ainsi que les compagnies d’assurance ont aussi recours au service d’un évaluateur que ce soit pour valider un prix de vente lors d’un financement hypothécaire, refinancer une propriété existante ou déterminer le coût de remplacement en cas de sinistre.
La visite de la propriété permet de faire un relevé technique de la maison, de vérifier l’aménagement intérieur et extérieur ,et aussi d’identifier son environnement proche.
Cette étape importante et l’utilisation des différentes méthodes permettent de porter un jugement objectif et neutre sur la valeur marchande de votre propriété.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Nous retrouvons dans cette première partie Ryadh Talamali, conseiller financier à Montréal.
Ryadh nous parle de la politique monétaire de la banque centrale Canadienne, de la façon dont le taux directeur est fixé, de la différence entre ce taux et le taux préférentiel et de l’orientation à la hausse qui sera sans doute inévitable (et souhaitable à long terme..).
Il évoque aussi l’impact de cette politique sur la devise canadienne, de son objectif de contrôle de l’inflation et de son influence sur la balance commerciale du pays.
La prochaine réunion de la banque centrale du Canada pour statuer sur une augmentation ou pas de son taux directeur aura lieu le 20 Juillet 2010.
N’ hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Nous retrouvons aujourd’hui Ryadh avec qui nous poursuivons notre réflexion sur la politique monétaire du Canada et du contrôle que celle-ci a sur le taux directeur dans un contexte économique mondial difficile.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Nous retrouvons aujourd’hui Réjean, arpenteur géomètre, qui nous parle de la différence entre le bornage et le piquetage d’une propriété.
Le bornage est avant tout une opération judiciaire. C’est le juge qui va décider de la limite des terrains entre deux voisins qui n’ont pas pu s’entendre. On arrive rarement à cette solution la. Le plus souvent, c’est un bornage à l’amiable qui va venir fixer la limite des propriétés. Le bornage oblige l’arpenteur-géomètre à procéder aux opérations requises, suivant les règles prévues au Code de procédure civile.
Le piquetage est l’ensemble des opérations d’arpentage effectuées par l’arpenteur-géomètre dans le but d’indiquer, au moyen de repères, son opinion sur les limites d’une propriété. Il est engagé par un seul propriétaire. Le piquetage est essentiellement une opération de localisation et non de délimitation ou de démarcation.
Il est très important de vérifier les limites de son terrain avant de faire des travaux de réparation, d’agrandissement ou de construction. Il faut toujours respecter sa propriété et celle d’autrui. Un bon voisinage respectueux des règles est finalement la meilleure des options.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Nous retrouvons aujourd’hui Sleiman Karam, conseiller en assurance collective à Montréal, qui nous parle des assurances liées au financement à prendre pour couvrir son achat immobilier.
Il est important que les acheteurs d’actif immobiliers s’assurent qu’ils sont en mesure de faire face à leurs obligations.
Dans certains cas, l’emprunteur peut recourir à l’assureur pour protéger sa famille en cas de décès prématuré et invalidité:
- Une assurance invalidité permet à l’emprunteur de recevoir de la compagnie d’assurance un paiement équivalent au paiement hypothécaire ou simplement en remplacement de son revenu perdu.
- Une assurance viepermet de payer l’hypothèque aidant la famille à maintenir la même qualité de vie.
Comment faire pour se procurer ces protections?
- Une police d’assurance temporaire peut faire l’affaire. Un conseiller en sécurité financière peut vous aider à choisir la protection qui correspond a vos besoins (montant, durée…)
-Assurance invalidité: Il est important de vérifier l’assurance de son employeur. La plupart des assurances collectives contiennent une protection d’assurance invalidité de longue durée. A défaut, vous pouvez souscrire une police individuelle.
Il n’est pas recommandé aux acheteurs de souscrire une assurance vie ou invalidité avec la banquequi les finance. Ils courent ainsi le risque dans le cas de changement d’institution financière de payer des primes plus élevées (âge) ou simplement de devenir non assurable pour raisons de santé.
N`hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Nous accompagnons aujourd’hui Serje Clément, inspecteur en bâtiment, sur un toit de Montréal en bien mauvais état. La qualité sonore de cette petite vidéo n’est pas très bonne au début du reportage mais s’améliore par la suite. Nous retrouverons plus tard cette semaine Serje que nous accompagnerons cette fois sur un toit en parfait état.
Il exise plusieurs types de toiture utilisés sur l’ile de Montréal:
Toiture de bardeaux d’asphalte
Le bardeau d’asphalte est un choix abordable et de première qualité. Sur le marché depuis près d’un siècle, ce matériau a fait ses preuves pour sa durabilité et son étanchéité.
Caractéristiques: Coût abordable – Convient à la majorité des habitations résidentielles – Exige peu d’entretien -Garantie offerte variant de 20 à 25 ans.
Toiture multicouche (asphalte et gravier)
La toiture multicouche en asphalte et gravier est appropriée pour les toits plats. Elle est composée d’une membrane de plusieurs épaisseurs de feutres saturés d’un asphalte liquide entre chaque couche. Le gravier ajouté sert à bloquer le rayonnement solaire qui détériore l’asphalte et aide donc à l’isolation de la bâtisse.
Caractéristiques: Coût abordable – Exige un entretien saisonnier – Durée de vie de 20 à 25 ans.
Toiture à membrane de bitume élastomère
La toiture à membrane de bitume élastomère remplace progressivement depuis quelques années la membrane multicouche sur les toits plats. Développée pour réduire le niveau d’entretien et uniformiser la qualité de l’étanchéité, elle est composée d’une couche de base et d’une couche de finition avec des granules colorés en surface pour protéger le bitume du rayonnement solaire.
Caractéristiques: Exige un entretien annuel – Durée de vie de 25 à 30 ans.
Toiture à membrane EPDM
La toiture à membrane EPDM (terpolymère d’éthylène propylène diène) est utilisée sur les grandes surfaces de toits plats (et de plus en plus sur des toits résidentiels de moyenne surface). C’est un matériau composé de caoutchouc synthétique assemblé en une membrane qui résiste aux rayons U.V., à la pourriture, à l’ozone et aux pluies acides. Il démontre une excellente solidité et une grande élasticité lors de basses températures.
Caractéristiques:Durée de vie de plus de 30 ans – Matériau de recouvrement écologique – Entretien minime.
Dans notre petit reportage, nous voyons donc une vieille toiture multicouche (asphalte + gravier) qui arrive vraiment en fin de vie. Les fissures, cloques, gonflements et apparition de mousses sont des signes qui nous révèlent que l’étanchéité du toit n’est plus bonne et que le toit n’est pas assez ventilé.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Nous accompagnons aujourd’hui Serje Clément, inspecteur en bâtiment, sur un toit de Montréal qui est cette fois tout neuf et constitué d’une membrane EPDM.
L’EPDM (terpolymère d’éthylène propylène diène) est une membrane de caoutchouc synthétique. Pourvue d’une durabilité exceptionnelle grâce à sa résistance aux rayons UV et à sa très grande élasticité (de 300% à 500% de -40°C à +100°C), la membrane EPDM est aujourd’hui le premier choix des architectes, des experts en toiture et des entrepreneurs au Canada pour les batiments neufs et la réfection de toiture.
La membrane EPDM possède une longévité attendue minimale de 35 ans, étant résistante à la pourriture, l’ozone et les pluies acides.
Idéale pour faire l’étanchéité d’une toiture végétale ou d’un bassin d’eau, cette membrane est surtout posée sur les toitures sans protection exposées aux intempéries. Idéalement collée sur toute la surface du toit et des parapets, l’EPDM peut aussi être fixée mécaniquement ou lestée avec une toiture végétale, des dalles de béton ou des pierres rondes.
L’EPDM est un matériau de recouvrement de toiture des plus écologiques, de par sa longévité et de par son très faible impact sur l’environnement, aussi bien lors de sa fabrication que lors de son utilisation et jusqu’à son recyclage.
Les membranes EPDM blanches sont qualifiées d’éco-énergétiques, puisqu’elles contribuent à contrer les effets d’îlot de chaleur urbaine en reflétant les rayons du soleil qui réchauffent la toiture, diminuant potentiellement la consommation d’énergie liée au refroidissement du bâtiment. Les économies en climatisation dans notre climat (Québec) seront surtout marquées sur des bâtiments peu isolés et peu ventilés et aux endroits densément peuplés où la température des toits affecte la température au sol.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Je suis très content de vous retrouver après cette courte pause. Aujourd’hui Réjean, arpenteur géomètre, nous parle des différentes servitudes que l’on identifie sur un certificat de localisation.
Une servitude sert à corriger des situations conflictuelles avec le code civil (vues illégales, empiètements…) et doit être publiée au registre foncier du bureau de la publicité des droits afin d’être opposable aux tiers. Le notaire se charge de cette régularisation.
Une servitude est un droit réel (met donc en relation un individu et une chose). Ce droit est permanent et se transfère automatiquement aux futurs acheteurs. Le droit est attaché en permanence à un bien.
Le rôle de l’arpenteur géomètre lors de l’élaboration du certificat de localisation est d’identifieret de positionner les différentes servitudes existantes apparentes ou non (droits de passage, servitudes de vue, servitudes de non-construction, servitudes de tolérance d’empiètement…).
Ceci est très important car il permet au propriétaire de connaître les restrictions et règlements à respecter lorsque celui -civeut, par exemples, faire des agrandissements ou améliorations à sa propriété.
Dans le cadre d’une transaction immobilière, l’identification des servitudes existantes permet aux futurs propriétaires de connaître exactement quelles seront les possibilités d’aménagements sur son futur terrain.
Pour finir, voici la définition exacte d’une servitude provenant du code civil:
La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire diffèrent.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Deux petits conseils à suivre si vous désirez acheter une maison ici au Québec en incluant dans votre financement un prêt rénovation afin de pouvoir réaliser des travaux.
Nous retrouvons aujourd’hui Ryadh Talamali, conseiller financier, qui nous parle des différentes options pour financer son achat immobilier.
Il existe deux types de prêts hypothécaires:
Prêt conventionnel: Mise de départ (apport personnel) de plus de 20%.
Prêt assuré: Mise de départ (apport personnel) de moins de 20%. Une assurance sur l’hypothèque est obligatoire et payante. Attention, c’est une assurance qui couvre la banque et non pas l’emprunteur. Il s’agit donc d’un transfert de risque pris par l’assureur compensé par les primes demandées aux clients.
Il existe deux principaux types de taux:
- Taux fixe (toujours fermé) – Amortissable sur 25 ans maximum pour un prêt conventionnel – Amortissable sur 35 ans maximum pour un prêt assuré – Terme du contrat le plus commun: 5 ans – Pénalités à payer en cas de remboursement anticipé.
- Taux variables: même durée d’amortissement que pour le taux fixe – Terme généralement de 2 à 5 ans – Ils peuvent être fermés (moins cher, mais pénalité à payer lorsque remboursement anticipé) ou ouverts (plus cher mais aucune pénalité à payer en cas de remboursement anticipé).
N’hésitez pas à me contacter pour plus d’informations.
J’espère que vous allez bien. Nous retrouvons aujourd’hui un nouveau venu sur le blogue : Steve Samson, Notaire à Montréal. Steve nous parle du rôle du Notaire dans une transaction immobilière.
Pour compléter une transaction immobilière, il est nécessaire d’avoir recours à un notaire. Un notaire est un homme de droit et de loi. Il constituera le passage obligé entre l’acheteur et le vendeur pour la conclusion du transfert de propriété. Comme officier public il bénéficie d’une délégation de manière à assurer l’authenticité des actes de cession.
Le notaire, dans une transaction immobilière, procède à l’examen des titres et à la vérification du certificat de localisation. Il va aussi calculer les ajustements ainsi que le décompte final.
Puis il rédigera avant la rencontre entre le vendeur et l’acheteur l’acte de vente qui sera signé par toutes les parties en sa présence.
Finalement, le Notaire publiera la vente au registre foncier ce qui viendra conclure son intervention dans la transaction immobilière.
Nous rentrerons plus dans le détail des différentes étapes dans des prochaines capsules vidéo.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Nous retrouvons ce matin Réjean, Arpenteur géomètre. Nous l’accompagnons sur le terrain avec son équipe qui prend les mesures du terrain et des bâtisses afin de réaliser un certificat de localisation.
Dans cette vidéo, nous constatons avec Réjean des servitudes apparentes, un droit de passage et un empiètement.
Voici les définitions de ces 3 termes :
Servitude apparente: Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier, bâti ou non pour l’usage ou l’utilité d’un bien immobilier, appartenant à un autre propriétaire. Une servitude apparente peut se constater visuellement sur le terrain visé.
Droit de passage: Droit accordé par la loi au propriétaire d’un fonds enclavé (ou fonds dominant) de passer sur la propriété du fonds servant pour accéder à sa propriété.
Empiétement: Forme d’intrusion physique dans une propriété à partir d’une propriété adjacente.
Et n’oubliez pas qu’une servitude est un droit réel, c’est-à-dire que c’est un droit rattaché à la propriété. En tant qu’acheteur il sera bien important de vérifier le certificat de localisation pour constater s’il y a des servitudes apparentes ou non rattachées à la propriété.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions ou remarques.
J’espère que vous allez bien. Voici une petite capsule vidéo qui vous montre les étapes d’une rénovation d’une façade en brique.
On enlève d’abord les anciennes briques et isolants afin de faire apparaître la structure en bois. Puis on pose un nouvel isolant, puis un pare air et on finit par poser le nouveau parement en brique en laissant un espace vide pour que l’air puisse circuler.
Une façade doit respirer. Il est donc important qu’à la base de la nouvelle façade on trouve des chantepleures (espace vide entre deux briques) pour que l’air puisse s’y engouffrer.
N’hésitez pas à revenir vers moi pour plus d’information.
Nous retrouvons aujourd’hui Julien Chaumont, courtier hypothécaire à Montréal. Julien nous explique quelles sont les conditions à remplir pour un nouvel arrivant au Québec pour obtenir un financement à 95% pour un achat immobilier.
Voici ces conditions :
- Avoir un historique de crédit au Canada – Il est bien important de demander, dès son arrivée au Québec, à l’institution financière ou l’on va ouvrir un compte, une carte de crédit et de commencer à rembourser son crédit régulièrement. Si vous êtes un couple, pensez bien à prendre une carte de crédit chacun.
- Si on n’a pas d’historique de crédit, il faudra alors prouver que l’on paye ses comptes publics (électricité, téléphone…) régulièrement et cela depuis au moins 12 mois.
- Il faut aussi être employé en tant que salarié depuis au moins 3 mois (La banque vous demandera des fiches de salaires).
- Il faudra aussi que la mise de fond (apport personnel de 5%) soit arrivée sur un compte bancaire canadien au moins 15 jours avant la signature chez le notaire.
- Assurez-vous aussi d’amener de votre pays d’origine une lettre de recommandation de votre banque – Cela fera avancer le dossier plus rapidement.
Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous ne pourrez qu’empruntez 65% du montant de la propriété. Votre apport personnel sera alors de 35%.
N’hésitez pas à revenir vers moi pour plus de renseignements.
Que ce soit pour acheter une maison neuve ou ancienne, un condo ou un immeuble à revenus, toute transaction immobilière nécessite de la part des parties d’effectuer des ajustements au moment du rendez-vous final chez le notaire. Steve Samson (Notaire à Montréal) nous explique tout cela:
Les principaux ajustements au bénéfice du vendeur se font sur les taxes municipales et scolaires, les frais de condos, les assurances (dans le cas d’une co-propriété indivise) et sur le réservoir d’huile. En effet, l’acheteur doit rembourser au vendeur ce qui a été payé d’avance par ce dernier.
Le principal ajustement au bénéfice de l’acheteur se fait sur les loyers trop perçus par le vendeur dans le cadre d’immeubles à revenus.
N’hésitez pas à me contacter pour plus d’information.
Bonjour, j’espère que vous allez bien. On retrouve aujourd’hui Frédric Clairoux, designer d’intérieur à Montréal, qui nous présente les principaux matériaux utilisés pour nos comptoirs de cuisine.
Les choix pour votre comptoir de cuisine qu’on nomme aussi surface de travail sont très nombreux et surtout très diversifiés.
Anciennement surtout pratiques, les comptoirs de cuisine sont devenus un objet de décoration important dans la cuisine et valorise l’ensemble de cette pièce.
Voici les différents matériaux utilisés aujourd’hui au Québec :
- Le comptoir de stratifié est celui que l’on connait tous, car presque tous les entrepreneurs l’utilisent (pour son côté simple, rapide et économique). Il en existe deux types principaux : le comptoir pré moulé et le comptoir carré.
- Le marbre fut utilisé anciennement par des sculpteurs talentueux. Aujourd’hui, on l’utilise beaucoup dans le bâtiment et aussi pour les comptoirs de cuisine, de salle de bain ou encore sur certains meubles. Il est poreux donc il est préférable de le sceller plus d’une fois, car les possibilités de taches seront au rendez-vous.
- Le granite est une belle pierre naturelle et peu poreuse étant donné sa forte densité. Elle a donc un faible taux d’absorption si on la compare au marbre, elle résiste bien à la chaleur et se prête très bien pour jouer le rôle de comptoir de cuisine.
- L’ardoise canadienne est tout indiquée pour les comptoirs de cuisine ou de salle de bain. Moins poreuse que le granite, elle ne réagit pas aux acides, elle est résistante à la chaleur et se restaure facilement à l’aide d’un papier sablé et de l’eau.
- Le quartz est un minéral à base de silice (oxyde de silicium) qui se trouve à la surface de la terre. C’est un matériau de synthèse de pierres naturelles à plus de 90 % selon les fabricants, le reste est fait de résines et de couleurs. Le quartz résiste aux taches et égratignures. Le quartz est un matériau non poreux, donc il résiste très bien aux bactéries et ne nécessite pas d’entretien spécial.
Il existe bien sur d’autres types de surface envisageable (Bois, acier, céramique. Zinc…).
Aujourd’hui, avec Sleiman Karam, nous parlons de l’immobilier dans une optique d’investissement à long terme. Comment les polices d’assurance peuvent servir à réduire les conséquences fiscales suite à un décès.
L’immobilier a toujours été un bon moyen pour créer de la valeur. Ainsi, l’investisseur achète une propriété et espère qu’elle prenne de la valeur au fil du temps. L’augmentation de la valeur d’une propriété s’appelle le gain en capital.
Ce gain en capital est imposable et donc l’investisseur doit à un certain moment payer des impôts sur le gain en capital généré.
Quand les gains en capital deviennent imposables?
En premier lieu, il est important d’indiquer que les gains en capital réalisés sur la résidence principale ne sont pas taxables, il y a une exonération prévue par la loi.
Les gains en capital réalisés sur d’autres types de propriétés (chalet, immeuble commercial, multi-logement…) sont imposables quand l’un des deux évènements suivant survient:
1- Lors de la vente de la propriété.
2- Au décès du propriétaire.
Lors d’une vente, le gain en capital représente la différence entre le coût d’achat et le prix de vente. Dans le cas d’un décès, les actifs du défunt sont vendus à la valeur marchande. Ainsi, le gain en capital, dans le cas d’un décès, est la différence entre la valeur marchande actuelle et le coût d’achat. La conséquence de cette vente présumée implique souvent des conséquences fâcheuses pour les héritiers qui sont parfois obligés de s’endetter ou vendre certains actifs pour payer les impôts sur les gains en capital.
Cette situation peut s’aggraver si les conditions du marché ne sont pas favorables (taux d’intérêt élevé, valeur de l’immobilier à la baisse).
Le rôle de l’assurance vie
Il existe des produits d’assurance-vie destinés à protéger la valeur des gains en capital imposables. Ceux-ci serviront en effet à couvrir le montant d’impôt qui sera exigé sur la plus-value réalisée à la vente de biens immobiliers, de sorte que les héritiers pourront conserver ces éléments d’actif sans que la succession soit indûment grugée. Comme il est facile d’évaluer les obligations fiscales suite à un décès, nous pourrons prévenir en souscrivant une police d’assurance vie qui fournira les sommes nécessaires pour payer les impôts et certaines dettes.
Quel type de police est nécessaire dans le cadre de la planification fiscale?
Il existe deux principaux types de polices d’assurance vie: les polices temporaires ou permanentes.
Les polices permanentes sont plus chères étant donné que l’assureur est certain de payer un jour la prestation d’assurance vie.
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Steve Samson, Notaire à Montréal, nous parle aujourd’hui de la radiation d’hypothèque et de la quittance.
Généralement, en cas de vente du bien immobilier avant expiration de la date d’effet de l’hypothèque, il sera procédé à la radiation (appelée mainlevée) de l’inscription d’hypothèque.
C’est le cas par exemple de l’hypothèque où une institution bancaire va accepter de vous avancer l’argent pour l’achat de votre maison mais vous devrez en retour remettre votre propriété en garantie. Ainsi au moment de signer cette hypothèque, une charge hypothécaire est inscrite au registre foncier du Québec. Et lorsque vous décidez de vendre votre maison cette charge hypothécaire doit alors être radiée du registre foncier. La maison que vous vendez doit être libre de tout droit réel. La quittance préparée par le Notaire va permettre cette radiation.
Le prix d’une quittance peut varier. En moyenne cela vous coûtera le somme de 600 $.
Et sachez que même si vous avez entièrement payé votre hypothèque, au moment de la vente de votre maison, vous allez avoir à payer une quittance. En effet, le fait de rembourser entièrement votre hypothèque ne retire pas l’inscription au Registre foncier du Québec.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
J’espère que vous allez bien. Je vous propose aujourd’hui de valider vos connaissances en ce qui concerne le financement de votre projet immobilier.
Évaluez vos connaissances en répondant aux questions et vérifier vos réponses en regardant cette vidéo où Julien Chaumont, courtier hypothécaire à Montréal, nous donne les bonnes réponses.
1. Quelle est la mise de fond minimale pour ces différents types de propriété (Propriétaire occupant):
- Condo : 5% ou 10%
- Maison unifamiliale : 5% ou 10%
- Duplex : 5% ou 10%
- Triplex : 5% ou 10%
- Quadruplex : 5% ou 10%
2. Quelle est la mise de fond minimale nécessaire pour que votre dossier soit conventionnel?
10%, 20% ou 30%
3. Quelle est la mise de fond minimale pour un 5 plex propriétaire occupant en conventionnel?
10%, 20% ou 30%
4. Quel est l’amortissement maximum pour un prêt hypothécaire assuré SCHL ?
15 ans, 25 ans ou 35 ans
5. Quel est l’amortissement maximum pour un prêt hypothécaire conventionnel?
- Caisses Populaires: 15 ans, 25 ans ou 35 ans
- Banques: 15 ans, 25 ans ou 35 ans
6. Quelle est la mise de fond minimale pour une copropriété indivise?
10%, 20% ou 30%
7. Quels produits hypothécaires permettent de ne pas payer de pénalités advenant un bris de contrat ? (2 produits).
8. Par rapport à quel critère la SCHL évalue la valeur d’un multi logement (5 logements et +)?
Rendement ou valeur marchande
9. Par rapport à quel critère la SCHL évalue la valeur d’une propriété de 4 logements et – ?
Rendement ou valeur marchande
10. La SCHL accepte une deuxième propriété enregistrée en tant que propriétaire occupant. Quel est le maximum d’unités que peut avoir cette propriété?
1, 2 ou 3 unités.
11. Quel est le montant que vous pouvez retirer de votre REER grâce au programme RAP ?
25 000$, 30 000$ ou 35 000$
12. En combien de temps devez-vous rembourser votre RAP ?
5 ans, 10 ans ou 15 ans
13. Quel est le critère pour que vous soyez considéré comme propriétaire occupant?
14. Quel est le refinancement maximum que vous pouvez aller chercher sur un condo ou un duplex en tant que :
- Propriétaire occupant : 60%, 80% ou 90%
- Investisseur: 60%, 80% ou 90%
15. Pour combien de temps votre institution financière peut-elle vous garantir un taux dans le cadre d’une pré-approbation bancaire?
3 mois, 6 mois ou 12 mois
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Marc Antoine Chevalier, entrepreneur général à Montréal, nous fait visiter aujourd’hui un vide sanitaire en parfait état qui a été complètement rénové et aménagé. Cet ancien triplex a été entièrement rénové et transformé en 3 condos.
Nous retrouvons aujourd’hui Réjean Archambault, arpenteur-géomètre à Montréal. Il nous montre le plan d’un certificat de localisation et nous explique comment le lire.
Voici les elements importants que nous retrouvons dans ce document:
- Limite du terrain et positionnement de la bâtisse principale ainsi que les constructions secondaires (remises, galeries, piscine etc…)
- Numéro de lot du cadastre ainsi que les numéros de lots adjacents du lot visé.
- Mesures du terrain et des constructions.
- On retrouve aussi les éventuels empiètements ou vues illégales.
- On constate aussi sur ce plan les servitudes de passage (ex: servitude de passage pour Hydro-Québec).
- Les éléments tels que: poteaux, clôtures, ruelles, voiries etc….
- L’orientation géographique est aussi indiquée.
- Et on trouve finalement toujours une légende explicative juste en dessous de ce plan.
Le plan du certificat de localisation est un élément essentiel du certificat qui lui-même est indispensable à une transaction réussie.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Bonjour, nous retrouvons aujourd’hui Réjean Archambault, arpenteur-géomètre à Montréal.
Il nous parle de la nécessité de refaire un certificat de localisation lors de la revente d’un condo acheté sur plan.
Rejean nous fait tout d’abord un petit rappel sur ce qu’est un condo (copropriété divise) et revient sur les notions de division cadastrale et de déclaration de copropriété.
Lors de la revente d’un condo acheté sur plan (ou généralement, lors de l’achat, on a eu un certificat de localisation globale pour l’ensemble de la bâtisse), le notaire va demander un nouveau certificat de localisation pour la partie privative.
Les deux raisons principales sont les suivantes: La rénovation cadastrale a eu lieu sur cet immeuble et des changements (travaux, rénovations) ont été fait à l’intérieur de l’unité privative.
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Nous retrouvons Fredric Clairoux, designer d’intérieur à Montréal.
Fredric nous parle de sa profession et de l’intérêt d’utiliser les services d’un designer d’intérieur pour faciliter la vente de sa propriété.
Nous découvrons ainsi le cursus à suivre pour devenir designer d’intérieur, les différences avec d’autres métiers similaires mais finalement bien différents (architecte, décorateur, home stager) ainsi que le champs d’action du designer d’intérieur.
Pour terminer Fredric nous explique comment choisir un bon designer d’intérieur et nous donne des indications sur le cout impliqué.
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Nous retrouvons aujourd’hui Xavier Footman, spécialiste hypothécaire à Montréal.
Le taux de refinancement varie suivant le type de propriété, le type de prêt hypothécaire (assuré ou conventionnel) et il varie aussi suivant que l’on soit propriétaire occupant ou investisseur.
Il existe aussi des alternatives au refinancement hypothécaire: Marge de crédit ou prêt personnel (surtout pour de petits montants).
Important:
Cette interview a été réalisée juste avant que les nouvelles mesures visant le resserrement des conditions du crédit soient mises en place.En vertu de ces nouvelles mesures, le plafond du montant du refinancement passera de 90 % à 85 % de la valeur de l’habitation (propriétaire occupant et pour des propriétés de 1 à 4 logements).
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Nous retrouvons aujourd’hui Réjean Archambault, Arpenteur-Géomètre à Montréal.
Réjean répond à une question bien précise: Quand je suis propriétaire d’un condo, est ce que je trouve des parties communes à l’intérieur de mon unité privative?
Et si la réponse est oui, est ce que cela a une incidence sur les transformations éventuelles que je voudrais faire dans mon condo?
Si vous avez des questions , n’hésitez pas à revenir vers moi ou Réjean.
Nous retrouvons aujourd’hui Julien Chaumont, courtier hypothécaire à Montréal.
Comme vous avez du le constater dans la presse, les conditions de financements vont changer à partir du 18 Mars 2011. Julien nous parle des deux principaux changements:
PLAFOND DE 30 ANS DE LA PERIODE MAXIMALE D’AMORTISSEMENT
La période d’amortissement correspond à la période nécessaire au remboursement intégral d’une hypothèque. En général, cette période est beaucoup plus longue que la durée du prêt hypothécaire conclu. Au Canada, les prêts hypothécaires sont habituellement d’une durée de cinq ans ou moins; un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable s’applique pendant la durée du prêt, et le prêt peut être renouvelé à son échéance.
L’annonce prévoit que la période maximale d’amortissement passera de 35 ans à 30 ans. Cette période d’amortissement plus courte se traduira, dans le cas d’un prêt hypothécaire donné, par une augmentation modérée des paiements mensuels et par une diminution importante du montant total d’intérêt payé par l’emprunteur au cours de la période d’amortissement.
Cette mesure a pour but d’encourager les Canadiens à utiliser la propriété résidentielle comme mécanisme d’épargne.
POINTS IMPORTANTS:
- Pour tout dossier de financement finalisé avant le 18 Mars, la période d’amortissement maximale sera toujours de 35 ans même si la date de signature chez le Notaire est après cette date.
- Cette nouvelle règle ne concerne que les prêts assurés (plus de 80% de financement) – Si vous êtes sur un prêt conventionnel (plus de 20% d’apport personnel), vous pouvez toujours amortir votre prêt sur 35 ans.
PLAFOND DU REFINANCEMENT REDUIT A 85 % DU RATIO PRET-VALEUR
Les emprunteurs peuvent refinancer leur hypothèque et hausser le montant de l’emprunt garanti par leur habitation. En vertu des mesures annoncées, le plafond du montant du refinancement passera de 90 % à 85 % de la valeur de l’habitation. Comme ce genre de refinancement réduit la valeur nette du logement détenu par l’emprunteur, le rajustement du ratio prêt-valeur maximal favorisera le maintien, par les Canadiens, de la valeur nette de leur habitation et l’utilisation de celle-ci comme mécanisme d’épargne.
CONSEIL:
- La tendance est à une hausse des taux d’intérêts sur le court et moyen terme. Je vous conseille donc de vous faire pré-qualifier auprès de votre établissement financier afin de fixer un taux intéressant avant cette hausse prévue. Cela vous permettra aussi de magasiner sereinement et être en position de force si vous n’êtes pas les seuls à faire une offre sur une propriété (Le vendeur aura toujours tendance a privilégier une offre faite par des acheteurs qui sont prequalifiés).
N’ hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions.
Nous retrouvons aujourd’hui Steve Samson, Notaire à Montréal.
Steve nous parle de la différence entre une unité divis et indivis.
La plus grosse différence se situe au niveau cadastrale. En effet pour de l’indivis, il n’y a pas de subdivision cadastrale (alors que chaque condo divis a son propre numéro de lot cadastrale).
Dans cette vidéo, nous couvrons aussi tout ce qui se rapporte aux taxes foncières (municipales et scolaires) ainsi que les règles de financement pour l’achat de ces deux types d’appartements.
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Nous retrouvons aujourd’hui Réjean Archambault, arpenteur-géomètre à Montréal.
Réjean nous explique à l’aide de petits dessins les différents empiètements que l’on peut trouver sur son terrain.
Voici la définition d’un empiètement: Forme d’intrusion physique dans une propriété à partir d’une propriété adjacente.
On peut trouver aussi des empiètements sur la voirie et des empiétements sur des servitudes publiques de passage (Ex: droit de passage d’hydro Québec) situées à l’intérieur de notre terrain.
Petit conseil: Bien faire attention à l’emplacement de nouvelles constructions telles que cabanon et piscine afin qu’elles n’empiètent pas sur ces droits de passage (bien vérifier son certificat de localisation).
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Bonjour, nous retrouvons aujourd’hui Julien Chaumont, courtier Hypothécaire à Montréal.
Julien nous parle des conditions de financement en ce début Mai 2011, des différents taux que vous pouvez trouver sur le marché ainsi que les perspectives à court terme.
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Bonjour, nous retrouvons aujourd’hui Steve Samson, Notaire à Montréal.
Steve nous explique quelles sont les étapes à franchir pour vendre son plex en appartements indivis.
On ne peut convertir directement son plex en condos sur l’île de Montréal – Il faut obligatoirement passer par la phase indivis ( L’idée est de préserver le parc locatif et éviter trop de spéculation).
Il faut bien se rendre compte que la conversion en indivis est une chose relativement facile à faire mais qu’il y a des règles à suivre:
- L’immeuble doit être vide de tous locataires (ou avoir une lettre où les locataires s’engagent à ne pas renouveler leurs baux).
- Une convention d’indivision doit être rédigée par un notaire compètent en la matière.
- Le financement pourra se faire généralement avec les caisses avec des prêts conventionnels (20% de mise de fond minimum et hypothèques à responsabilité limitée).
- Il n’y a pas de division cadastrale pour la vente en indivision – On a donc toujours un seul compte de taxe pour l’ensemble de la bâtisse.
Une fois l’immeuble vendu en indivis à différents propriétaires, ceux-ci pourront décider alors de le convertir en divis (condos) ou pas.
Le principal avantage de détenir un appartement en indivis est l’économie réalisée sur les taxes municipales et scolaires.
N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions.
Bonjour, nous retrouvons comme tous les mois Julien Chaumont, courtier hypothécaire à Montréal.
Julien nous donne un update sur les conditions de financement actuelles et les taux du moment. Julien nous explique aussi l’incidence de la variation du taux directeur de la banque du Canada (maintenu à 1% fin Mai 2011) sur les taux fixes et variables.
Meilleurs taux sur le marché: Taux fixe 5 ans: 3.74 Taux variable: 2.2
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Bonjour, nous retrouvons comme tous les mois Julien Chaumont, courtier hypothécaire à Montréal.
Julien nous donne un update sur les conditions de financement actuelles et les taux hypothécaires du moment. Julien revient aussi sur le fait que la banque centrale a maintenu à 1% son taux directeur au mois de Juillet dernier.
Finalement, Julien nous fait un petit rappel sur les pénalités à payer lorsque vous décidez (par exemple lorsque vous vendez votre propriété) de ne pas respecter la durée initiale du contrat.
Meilleurs taux sur le marché:
Taux fixe 5 ans: 3.54
Taux variable: 2.25
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Nous retrouvons aujourd’hui Louis Martin-Paquet, spécialiste des toiture EPDM à Montréal.
Voici quelques informations techniques sur ce type de toiture (source: www.toitvert.net)
La Membrane EPDM:
L’EPDM (terpolymère d’éthylène propylène diène) est une membrane de caoutchouc synthétique apparue sur les toits commerciaux aux USA dans les années 60. Pourvue d’une durabilité exceptionnelle grâce à sa résistance aux rayons UV et à sa très grande élasticité (de 300% à 500% de -40°C à +100°C), la membrane EPDM est aujourd’hui le premier choix des architectes, des experts en toiture et des entrepreneurs en Amérique du nord pour les bâtiments neufs et la réfection de toiture.
La membrane EPDM possède une longévité attendue de 50 ans, étant résistante à la pourriture, l’ozone et les pluies acides. La plus vieille toiture en EPDM a été installée sur le toit d’un aéroport de Chicago en 1962 et ne montre aucun signe visuel de vieillissement. Des tests effectués sur des toitures de 30 ans exposées aux U.V. n’ont révélés qu’une faible diminution du point de rupture à la traction mais avec une élasticité maintenue au dessus de 340%.
Idéale pour faire l’étanchéité d’une toiture végétale ou d’un bassin d’eau, cette membrane est surtout posée sur les toitures sans protection, exposée aux intempéries. Idéalement collée sur toute la surface du toit et des parapets (pleine adhérence), l’EPDM peut aussi être fixée mécaniquement ou lestée avec une toiture végétale, des dalles de béton ou des pierres rondes.
La membrane EPDM a aujourd’hui fait ses preuves sur des milliards de mètres carrés posés à travers le monde et demeure le matériau de recouvrement le plus utilisé sur le marché nord-américain. De par sa légèreté, elle permet de recouvrir directement une vielle toiture d’asphalte, (en enlevant préalablement le gravier inutilement lourd) sans passer par la coûteuse étape de l’arrachage des couches d’asphalte, qui ne ferait qu’alourdir le bilan des sites d’enfouissement.
Fait intéressant à noter, il est possible de faire l’étanchéité en premier lieu et d’ajouter un toit vert jusqu’à 7 ans plus tard, tout en conservant la garantie du manufacturier.
L’EPDM est un matériau de recouvrement de toiture des plus écologiques, de par sa longévité et de par son très faible impact sur l’environnement, aussi bien lors de sa fabrication que lors de son utilisation et jusqu’à son recyclage.
La Membrane EPDM blanche:
Les membranes claires (voir aussi TPO) sont qualifiées d’écoénergétiques, puisqu’elles contribuent à contrer les effets d’îlot de chaleur urbains en reflétant les rayons du soleil qui réchauffent la toiture, diminuant potentiellement la consommation d’énergie liée au refroidissement du bâtiment. Les économies en climatisation dans notre climat (Québec) seront surtout marquées sur des bâtiments peu isolés et peu ventilés et aux endroits densément peuplés où la température des toits affecte la température au sol. À remarquer qu’au printemps et à l’automne, cette membrane peut avoir l’effet inverse. Livrée en toiles de 3 à 7.6 mètres de large par 30.5 mètres de long (10 à 25 x 100 pieds) cette membrane est offerte en format 60 mils (millièmes de pouces d’épaisseur) (1.524mm) et depuis peu en format 90 mils (2.286mm).
La Membrane TPO:
La membrane TPO (Thermoplastic polyoléfine), typiquement blanche, beige ou gris pâle, est aussi disponible dans une palette de 16 couleurs. Idéale pour les toits plats elle peut aussi par son esthétisme et sa rigidité s’appliquer aux toits en pente et même aux murs.
Possédant une longévité exceptionnelle de part son excellente résistance au vieillissement, elle est aussi très résistante aux ultraviolets et aux bactéries présentes sur une toiture.
Lorsque choisie dans une couleur claire, la membrane TPO sera qualifiée d’écoénergétique puisqu’elle reflétera les rayons du soleil qui réchauffent la toiture, qualité potentiellement utile pour réduire la consommation d’énergie liée au refroidissement du bâtiment, mais certainement pour combattre les îlots de chaleur urbains.
Contrairement à l’EPDM dont les joints sont collés, ceux de la membrane TPO sont soudés à l’air très chaud, faisant fusionner le plastique. Technique légèrement plus laborieuse mais très efficace lorsque effectuée par une main d’œuvre qualifiée.
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions ou si vous voulez en savoir plus sur ce type de revêtement.
Les taux fixes ont baissé par rapport au mois dernier alors que le taux variable a lui légèrement augmenté mais ne devrait très peu bouger dans les deux ans à venir (voir explication dans la vidéo).
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions.
Nous retrouvons aujourd’hui Réjean Archambault, Arpenteur-Géomètre à Montréal.
Réjean nous parle de la différence entre la superficie brute et la superficie cadastrale. Il évoque aussi le flou qui entoure les définitions des superficies nettes et superficies habitables.
Je vous invite aussi à consulter cet article de presse paru sur radio canada:
Bonjour, nous retrouvons aujourd’hui Sébastien Gariepy, évaluateur à Montréal.
Sébastien nous parle de la copropriété et nous explique ce qu’est une étude de fond de prévoyance.
Cette étude se décompose ainsi:
- Analyse physique de l’immeuble.
- Diagnostique de l’état actuel de la copropriété.
- Prévisionnel et calendrier de remplacement sur 25 ans.
Cette étude a pour but de maintenir l’immeuble en bon état et éviter les mauvaises surprises budgétaires (cotisations spéciales). Il s’agit finalement d’anticiper les problèmes à venir et ainsi ne pas les subir.
N’hésitez pas à revenir vers nous pour plus d’informations.
